(相关资料图)

便于您第一时间获取标普信评资讯

我们认为，房地产行业“弱复苏”之下，土地储备质量已成为今后一段时间影响房企销售复苏表现的决定性因素。我们对于土地储备重点布局较高能级城市的房企的销售表现更有信心，而土地储备大量布局低能级城市的房企将持续面临较大的去化压力，销售表现掉队或现金流“回血”欠佳，从而影响这些房企的业务状况和信用质量。

这是因为我们认为，在政策坚持“房住不炒”，鼓励“自住+改善”需求的大背景下，未来房地产市场的主要核心驱动因素将由经济发展水平、人均收入水平和人口增长趋势决定。不同能级城市的房地产市场需求将呈现更加明显的分化，一、二线及核心城市圈内的三线城市的购房需求更有保障，而低能级城市由于人口流出压力、存量库存高企等因素，存在量价齐跌的风险。

由此我们认为，土地储备重点布局较高能级城市的房企将会具有更强的销售经营韧性，销售复苏也会较快。如下图所示，我们使用过去4年平均新增土储楼面均价来衡量不同房企的土储分布情况。我们观察到，除了少数出现风险事件的房企外，大部分房企的销售复苏速度与新增土储楼面均价成正相关关系。部分头部央国企及少数优质民企，得益于土地储备布局在较高能级城市，且市场对于其获得相对充裕的外部再融资更具信心，在市场逐步复苏的过程中销售态势好于行业平均水平，巩固或提升了现有的行业地位，相对充足的资金来源也支撑企业在核心城市拿地补货，巩固土储优势。而土地储备布局在低能级城市的房企则在销售“回血”方面面临严峻的挑战，现金流恢复更加缓慢，资金压力或令企业错过在热点城市补货的窗口期，导致土储质量差距拉大。

关键词：