在住建部定调房地产政策优化方向后，北京的落地细则有望加快出台。

29日晚间，北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布消息称，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

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近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，会上住建部部长倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

此次北京释放的楼市积极信号正是基于前述两次会议，29日北京市住建委发布的消息称：“市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。”

国家统计局数据显示，6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中北京环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄；同月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京环比下降0.7％。

北京是二手房占主导的市场，2022 年北京二手房成交面积占比 62%，新房占比 38%。但据北京住建委数据，二季度以来，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房网签量为11607套，环比下降10.6%。此外，根据市场数据，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达约19万套。

在一二手房联动回落的同时，北京的楼市“三限”（限购、限贷、限售）始终处于全国最严水平。

作为全国为数不多实施“认房又认贷”的城市之一，北京现行的二套房认贷判定标准为“全国有贷款记录（住房贷款、含公积金，购买商业类项目不计算），包括已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，北京有1套住宅”。

目前，北京二套首付比例较高，普宅最低为60%，非普宅则达到80%。当前北京执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，即五环内单价小于3.96万元/㎡或总价小于468万/套，五环到六环单价小于3.168万元/㎡或总价小于374.4万/套，六环外单价小于2.376万元/㎡或总价小于280.8万/套。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年6月，北京新房价格较2014年12月上涨约40%，均价超过4万元/㎡，二手房均价超过6万元/㎡。同时， 2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新房成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，均明显高于普宅标准线。

而从房贷利率来看，根据贝壳研究院数据，7 月百城首套房贷利率平均为 3.9%，同比下降 45 bp；二套房贷利率平均为 4.81%，同比下降 25bp；但一线城市首套、二套房贷利率分别为 4.50%和5.03%。

“以往最稳的一线城市，房价开始领跌。由此，迫切需要需求端进行托底。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

他认为，此前，住建部已明确提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等楼市政策优化方式。目前，热点城市刚需集中、换房人群庞大，如果前述“降利率、降首付、降税收”等措施及时落地，能有效改善预期并释放需求。

在李宇嘉看来，“有的放矢地支持改善型需求”应当成为热点城市楼市政策优化的重点。具体而言，在金融端，应下调第二套房（已还清贷款）首付比例；在税收端，一方面可以优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，另一方面，增值税免征期可以从5年回到2年，以降低住房交易成本。

“不过，各地在具体落地住建部的政策建议时，应该会因城施策，也即不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小地实施。”李宇嘉说。

截至目前，北上广深尚未发布有关房地产限制性政策优化的具体方案。

（文章来源：第一财经）

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